양도세 중과 유예가 끝나면 집값이 오를까요, 내릴까요? 저는 이 질문에 대한 답을 찾기 위해 최근 몇 달간 부동산 시장을 계속 지켜봤습니다. 그런데 요즘 분위기는 예상과 완전히 다른 방향으로 흘러가고 있습니다. 이재명 대통령의 강한 정책 의지 발언 이후 하루아침에 시장이 요동치기 시작했고, 특히 다주택자들의 움직임이 눈에 띄게 달라졌습니다. 지금 상황을 제대로 이해하지 못하면 기회를 놓칠 수도, 잘못된 판단을 할 수도 있습니다.
양도세 중과 유예 종료, 다주택자들이 급매로 돌아선 이유
다주택자 양도세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료됩니다. 여기서 양도세 중과란 기본 세율에 20~30%를 추가로 더 부과하는 제도로 집을 팔 때 발생하는 차익에 대해 최대 82.5%까지 세금을 내야 하는 상황을 의미합니다. 쉽게 말해 1억 원의 시세 차익이 났어도 세금으로 7~8천만 원을 내면 실제 손에 쥐는 돈은 2천만 원 정도에 불과하다는 뜻입니다.
저도 주변에서 집을 여러 채 보유한 분들이 고민하는 모습을 자주 봤는데, 최근 들어 그 고민이 행동으로 바뀌는 걸 체감했습니다. 특히 강남 지역에서는 갑자기 7억 원을 낮춰서라도 빨리 팔겠다는 매물이 나오기 시작했습니다. 이런 현상이 벌어지는 이유는 명확합니다. 세금을 많이 내느니 집값을 내려서라도 지금 파는 게 이익이기 때문입니다.
현재 남은 시간은 약 103일입니다. 대통령은 당초 5월 9일까지 잔금을 치러야 유예 혜택을 받을 수 있던 것을 매매 계약만 체결해도 인정해 주는 방안을 국무회의에서 논의하겠다고 밝혔습니다. 이는 다주택자들에게 시간을 조금 더 주겠다는 의미지만, 동시에 "이번에는 정말 유예 없이 시행하겠다"는 강력한 의지 표현이기도 합니다(출처: 대한민국 정책브리핑).
문제는 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조라는 점입니다. 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 묶여 있고, 작년 10·15 대책 이후 대출 규제도 강화됐습니다. 여기서 토지거래허가구역이란 부동산 투기를 막기 위해 정부가 일정 지역의 토지 거래를 허가제로 전환한 구역을 말합니다. 이 구역에서는 실거주 목적이 아니면 집을 사고팔기가 매우 어렵습니다.
토지거래허가제와 전세 문제, 매물이 묶이는 이유
토지거래허가제 지역에서는 집을 팔려면 임차인에게서 임대차 계약 종료 확인서를 받아야 합니다. 또한 매수자 역시 실제로 입주해야 하기 때문에 전세 기간이 많이 남은 집은 사실상 거래가 불가능합니다. 저도 최근 지인이 집을 팔려다가 전세 입자 문제로 발이 묶인 사례를 직접 들었습니다.
이런 상황에서 일부 집주인들은 세입자에게 이사비나 위로비 명목으로 5~6천만 원을 주면서까지 계약 종료 확인서를 받으려 하고 있습니다. 한마디로 세입자가 보증금에 보너스까지 받는 상황이 벌어지고 있는 겁니다. 하지만 세입자 입장에서는 갑자기 이사를 가야 하는 부담이 있고, 다음 집을 구하는 것도 쉽지 않아 선뜻 응하기 어려운 경우가 많습니다.
양도세 중과가 부활되면 갭투자 수요가 급감할 수밖에 없습니다. 갭투자란 전세금을 지렛대로 삼아 적은 자기 자본으로 집을 사는 투자 방식을 의미합니다. 예를 들어 5억 원짜리 집에 전세금 4억 원을 끼고 1억 원만 투입해서 사는 방식이죠. 세금 중과 전에는 1억 원의 시세 차익이 나면 세금 2~3천만 원을 내고 7천만 원 정도를 받았지만, 중과 후에는 같은 차익에도 세금이 7~8천만 원으로 뛰어 손에 쥐는 돈이 2천만 원에 불과합니다. 취득세와 대출이자, 수리비까지 고려하면 실질 이익이 거의 없거나 손해를 볼 수도 있습니다.
제 경험상 이런 구조에서는 투자 수요가 얼어붙을 수밖에 없습니다. 수익률이 나오지 않는데 누가 리스크를 감수하면서까지 집을 사겠습니까? 결국 수요가 줄어들면서 집값 하락 압력이 커질 가능성이 높습니다(출처: 국토교통부).
보유세 부담과 급매 기회, 실수요자는 어떻게 대응해야 할까
양도세만 문제가 아닙니다. 다주택자들에게는 보유세라는 더 큰 부담이 매년 기다리고 있습니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합친 개념으로, 집을 보유하고 있는 동안 매년 내야 하는 세금입니다. 최근 집값이 많이 올랐기 때문에 보유세 역시 크게 증가했고, 특히 은퇴 후 소득이 없는 다주택자들은 보유세 부담이 노후 생활을 위협할 정도로 커졌습니다.
저는 아직 20대라 직접 보유세를 내본 경험은 없지만, 부모님 세대나 주변 지인들이 보유세 고지서를 받고 충격받는 모습을 여러 번 봤습니다. "작년보다 두 배 가까이 올랐다"는 이야기가 심심찮게 들립니다. 이런 상황에서 다주택자들은 두 가지 선택지 앞에 서게 됩니다.
- 양도세와 보유세가 내 삶을 짓누른다면 지금 파는 게 답입니다
- 세금 부담이 생활에 지장을 주지 않는다면 보유하는 게 답입니다
- 그러나 세금을 견딜 수 있더라도 토지거래허가제와 전세 문제로 실제로 팔 수 없는 상황이라면 '매물 잠김' 현상이 발생합니다
솔직히 저는 이런 정책들이 시장을 정말 안정시킬지에 대해서는 아직 확신이 없습니다. 규제가 강해지면 일시적으로 집값이 내려갈 수는 있겠지만, 반대로 거래가 얼어붙어 실수요자들이 오히려 기회를 잡기 어려워질 수도 있다는 생각이 듭니다. 하지만 한 가지 분명한 건, 지금 시장에 급매물이 나올 가능성이 높다는 점입니다.
내 집마련을 준비하는 실수요자라면 지금부터 발품을 팔아야 합니다. 급매는 부동산 중개사들도 아무에게나 추천하지 않기 때문에, 평소 관심 지역의 중개사와 친분을 쌓아두는 게 중요합니다. 일부 지역에서는 15~30%까지 가격이 내려간 매물이 나올 수 있고, 이런 기회를 놓치지 않으려면 시장을 꾸준히 관찰하는 습관이 필요합니다.
다만 저처럼 아직 20대인 사람 입장에서는 지금 집값이 조금 내려간다 해도 여전히 큰 부담입니다. 그래서 단기적인 가격 변동보다는 장기적으로 안정적인 시장 구조가 만들어지는 게 더 중요하지 않을까 하는 생각도 듭니다. 정책이 실제로 효과를 내려면 시간이 필요하고, 그 과정에서 시장이 어떻게 반응하는지 계속 지켜봐야 할 것 같습니다.
앞으로 5월 9일까지 부동산 시장은 계속 요동칠 것으로 보입니다. 다주택자는 세금 부담과 매도 가능성을 냉정하게 계산해야 하고, 실수요자는 급매 기회를 놓치지 않도록 준비해야 합니다. 정부의 강력한 의지가 실제 시장 안정으로 이어질지는 시간이 지나 봐야 알겠지만, 적어도 지금은 변화의 신호가 명확하게 감지되고 있습니다. 이 변화 속에서 나에게 맞는 선택이 무엇인지 고민하고, 현명하게 대응하는 것이 가장 중요합니다.